محضر الاستلام ليس إجراءً شكليًا؛ فهو يحدد حالة العمل والملاحظات والتواريخ وبداية بعض الالتزامات العقدية. وتختلف آثار الاستلام الابتدائي والنهائي بحسب نص العقد ونوع العيب وما إذا كان ظاهرًا أو خفيًا.
التسلم بعد وضع العمل تحت تصرف صاحب العمل
تقضي المادة الثامنة والستون بعد الأربعمائة بأنه إذا أتم المقاول العمل ووضعه تحت تصرف صاحب العمل، لزم صاحب العمل المبادرة إلى تسلمه. وإذا امتنع دون سبب مشروع رغم إعلامه، ثم هلك العمل أو تلف في يد المقاول دون تعدٍ أو تقصير، فلا يلزم المقاول التعويض.
عمليًا، ينبغي أن يحدد محضر الاستلام الأعمال المفحوصة، والملاحظات، والمهلة المحددة لمعالجتها، والمستندات المسلمة، وأثر المحضر على الضمانات والاحتجازات دون عبارات عامة متعارضة.
مسؤولية المواد والتنفيذ
إذا قدم المقاول المواد، تلزمه المادة الثالثة والستون بعد الأربعمائة بالمواصفات المتفق عليها، أو بأن تكون المواد وافية بالغرض المقصود وفق العرف عند غياب المواصفات. وإذا قدم صاحب العمل المواد، فعلى المقاول المحافظة عليها ومراعاة الأصول الفنية ورد الباقي منها.
إثبات العيب الفني يحتاج غالبًا إلى فحص متخصص يحدد سببه ونطاقه وطريقة إصلاحه وتكلفته، ويفصل بين خطأ التصميم والتنفيذ والمواد والاستعمال أو الصيانة.
ضمان متانة وسلامة المبنى
تنص اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي على مسؤولية المصمم المشرف والمنفذ بالتضامن عن تعويض المالك عما يحدث خلال عشر سنوات من تاريخ صدور شهادة الإشغال من تهدم كلي أو جزئي، وعن العيب الخفي الذي يهدد متانة البناء وسلامته، وفق نطاق النص وشروطه.
كما تقرر اللائحة بطلان الشرط الذي يقصد إعفاء المقاول أو المصمم المشرف من هذا الضمان أو الحد منه. أما العيوب الأخرى وآجال الإخطار والمعالجة فتُفحص وفق العقد والنظام وطبيعة العيب.
أسئلة شائعة
هل الاستلام النهائي يسقط جميع المطالبات؟
لا يمكن التعميم. يُفحص نص المحضر والتحفظات ونوع العيب وتاريخ ظهوره والضمانات النظامية والعقدية.
هل التقرير الهندسي ضروري؟
عند النزاع الفني يكون التقرير المتخصص مهمًا لتحديد وجود العيب وسببه ونطاق الإصلاح والتكلفة، على أن تصدر النتيجة من جهة مؤهلة وبمنهج قابل للفحص.
من يتحمل عيب التصميم؟
تتحدد المسؤولية بحسب نطاق عمل المصمم والإشراف والتنفيذ وسبب العيب. وإذا اقتصر عمل المصمم المعتمد على التصميم، تنص اللائحة على مسؤوليته عن عيوب التصميم.